Il mercato immobiliare veneziano cambierà con canoni legati alla classe energetica, tutele per inquilini e stop alle incertezze sugli arredi
Le principali sigle della proprietà edilizia (Confedilizia, Uppi-Unione piccoli proprietari immobiliari, Asppi-Associazione sindacale piccoli proprietari immobiliari) e i sindacati degli inquilini (Sunia-Sindacato unitario nazionale inquilini assegnatari, Sicet-Sindacato Inquilini Casa e Territorio, Uniat- Unione Nazionale Inquilini Ambiente e Territorio, Unione Inquilini) hanno firmato un nuovo protocollo integrativo dell’accordo territoriale per il comune di Venezia, entrato ufficialmente in vigore da oggi.
L’accordo introduce profonde novità per modernizzare il settore delle locazioni e contrastare lo spopolamento della città. Tra i pilastri della riforma spicca la “Svolta Green”: i canoni di affitto saranno, infatti, legati all’Attestato di Prestazione Energetica (Ape), prevedendo bonus fino al più 15 per cento per chi investe sulle classi energetiche efficienti (A e B) e riduzioni fino al 10 per cento per gli alloggi strutturalmente meno efficienti o con scarsa manutenzione (classi F e G).
Inoltre il nuovo testo si apre alla modernizzazione e ai nuovi lavori, estendendo l’accesso ai contratti transitori anche a liberi professionisti e lavoratori autonomi. Poi vengono riconosciuti nel computo del canone investimenti tecnologici come colonnine di ricarica elettrica, impianti fotovoltaici e sistemi di allarme.
L’aggiornamento 2026 non stravolge l’impianto precedente redatto a marzo 2018 (cinque zone omogenee, tre subfasce, contratti agevolati/transitori/universitari), ma lo affina su tre direttrici: attualizzazione delle caratteristiche qualitative degli immobili, maggiore equità/gradualità negli incentivi (classe energetica), e maggiore stabilità/chiarezza procedurale (durata, adesione, decorrenza). Si tratta di un aggiornamento coerente e da valorizzare: la sostituzione di un criterio ormai marginale ai fini della qualità abitativa (l’impianto sportivo condominiale) con dotazioni che incidono realmente su sicurezza (porta blindata, allarme, rilevazione fumi), inclusione sociale (superamento delle barriere architettoniche, ascensore), e transizione energetica/mobilità sostenibile (fotovoltaico certificato, colonnine di ricarica elettrica) rende l’accordo territoriale uno strumento più aderente agli standard abitativi 2026 e capace di premiare, nella determinazione del canone, gli immobili effettivamente riqualificati.
L’intesa si inserisce nel più ampio impegno dell’amministrazione sul fronte delle politiche abitative, con strumenti rivolti a diverse fasce della popolazione, come il Social Housing. Tra questi, l’agenzia dell’abitare, nata nel 2025 e alla quale si sono già rivolti 280 veneziani, punto di riferimento per chi si trova in emergenza o a rischio sfratto e strumento per favorire l’incontro tra domanda e offerta nel mercato delle locazioni private.
Nel complesso, il protocollo integrativo sottoscritto ora conferma l’impianto dell’accordo territoriale 2018 rafforzandone, però, l’efficacia in tre direzioni positive per il mercato della locazione veneziano: qualità e attualità dell’immobile: la revisione della precedente tabella aggancia il canone concordato a dotazioni realmente significative oggi (sicurezza, accessibilità, efficienza energetica, mobilità elettrica), superando un elenco in parte datato; equità e gradualità: la nuova scala delle classi energetiche (A/B/F/G distinte anziché accorpate) rende il sistema di incentivi/penalizzazioni più proporzionato al reale livello prestazionale dell’immobile garantendo un maggior livello di accoglienza per le nuove categorie di inquilini a partire dai lavoratori; stabilità e trasparenza procedurale: l’efficacia continuativa dell’accordo, la non retroattività sui contratti pendenti, e la nuova procedura di adesione riducono l’incertezza applicativa per proprietari, conduttori e organizzazioni firmatarie.
La situazione nel comune di Venezia
I dati ufficiali dell’agenzia delle entrate e indagini indipendenti indicano che nel territorio comunale le abitazioni private locate a lungo termine (con contratti stabili “4+4” o concordati “3+2”) sono stimate tra le 10 mila e le 12 mila unità attive. A livello nazionale e locale, circa il 45-50% dei nuovi contratti di locazione residenziale a lungo termine viene stipulato sotto forma di canone concordato (“3+2” o contratti transitori ordinari). Per quanto riguarda il Comune di Venezia, i contratti a canone concordato attivi si stima che siano tra i 4.500 e i 5.500.
Il ricorso a questa forma contrattuale è storicamente asimmetrico tra le due macroaree del territorio; in terraferma (Mestre, Marghera, Carpenedo), la percentuale di contratti a canone concordato è molto alta (supera spesso il 60 per cento delle locazioni totali). Questo accade perché i massimali di affitto previsti dagli accordi territoriali del comune di Venezia sono vicini ai reali prezzi di mercato della terraferma, rendendo le agevolazioni fiscali (cedolare al 10 per cento e sconti Imu) estremamente convenienti per i proprietari. Spostandoci a Venezia insulare e le isole, la percentuale è molto bassa. I prezzi di mercato libero sono nettamente superiori ai tetti massimi imposti dagli accordi territoriali (fino a un massimo teorico di circa 190 euro/mq annuo per le zone di pregio). Molti proprietari preferiscono, quindi, il mercato libero (“4+4”) o la locazione turistica breve.
Il valore dei canoni definiti negli accordi territoriali non è una cifra fissa, ma un intervallo (un valore minimo e un valore massimo) stabilito per ogni zona e subfascia di ciascun comune. L’obiettivo di questa formula è favorire l’accesso alla casa calmierando i prezzi del mercato libero. Questi accordi, negoziati tra le associazioni dei proprietari e degli inquilini, servono a calcolare il canone concordato e danno accesso per i proprietari a importanti sgravi fiscali.
I vantaggi principali per gli inquilini che stipulano un contratto a canone concordato riguardano il risparmio economico sul canone e importanti detrazioni fiscali sulla dichiarazione dei redditi. Chi dichiara redditi Irpef e usa l’immobile come residenza principale ha diritto a detrazioni fisse annuali in base al proprio reddito complessivo.
Le parole della segretaria regionale Sicet con delega a Venezia (sindacato inquilini casa e territorio) Victoria Pistol
“Dietro ogni accordo territoriale c’è un lavoro quotidiano che nasce molto prima della firma di un contratto e continua ben oltre. È il lavoro che ogni giorno, nei nostri sportelli, il Sicet di Venezia svolge accanto a chi cerca casa e accanto a chi la offre: ascolto, informazione, verifica dei requisiti, calcolo corretto del canone. Un lavoro fatto di consulenza, non di contrapposizione“.
“È in questa attività quotidiana – continua Pistol – spesso silenziosa, che l’accordo territoriale trova il suo significato più concreto: non è solo un testo da applicare, ma una base comune su cui costruire, fin dal primo giorno, un rapporto di locazione chiaro e condiviso. Verificare insieme gli elementi oggettivi dell’immobile, spiegare con trasparenza come si arriva a un canone, accompagnare le parti nella stipula: sono passaggi che, se fatti bene all’inizio, permettono a entrambe le parti di partire su basi solide. È proprio questa cura nella fase costitutiva del contratto il primo e più efficace strumento di prevenzione dei conflitti.”.
“Un canone individuato con criteri condivisi, un’attestazione rilasciata con serietà, un’informazione corretta fin dal principio: tutto questo riduce, alla radice, le occasioni di incomprensione che più avanti potrebbero trasformarsi in controversia. Quando invece una difficoltà emerge, il Sicet la affronta privilegiando sempre il confronto e la ricerca di una soluzione condivisa, anche insieme alle organizzazioni della proprietà edilizia, prima di ogni altra strada. È un impegno che il Sicet di Venezia porta avanti con continuità, in dialogo costante con le associazioni della proprietà edilizia e con le istituzioni, nella convinzione che un mercato delle locazioni più sereno sia un bene per gli inquilini, per i proprietari e per l’intera comunità veneziana” spiega la segretaria.
“È un segnale positivo per il mercato della locazione veneziano, perché incentiva concretamente i proprietari a investire in sicurezza, accessibilità e sostenibilità, a beneficio anche della qualità abitativa offerta agli inquilini. Questi elementi consentono di valorizzare l’Accordo Territoriale come strumento negoziale aggiornato e credibile, utile nella promozione del canone concordato come alternativa equilibrata al libero mercato, capace di premiare la qualità abitativa e di adattarsi ai mutamenti sociali, tecnologici e climatici del territorio” conclude Pistol.
Le parole dell’assessore alla Casa Ermelinda Damiano
“La presenza del Comune di Venezia testimonia l’attenzione dell’Amministrazione verso un tema centrale come quello dell’abitare e la volontà di continuare a lavorare insieme, attraverso un confronto costante con tutte le realtà coinvolte – ha dichiarato Damiano – Ringrazio le associazioni e le organizzazioni sindacali per il lavoro di mediazione e di trattativa che ha portato a questa intesa: trovare un punto di equilibrio tra esigenze diverse non è mai semplice, soprattutto quando si interviene su una questione così delicata e determinante per la qualità della vita di lavoratori, studenti e famiglie“.
“L’Agenzia dell’abitare può contare su 64 posti letto in 16 appartamenti per le emergenze temporanee, da tre a sei mesi, e su altri 25 posti per necessità inferiori ai tre mesi – ha spiegato l’assessore – Tre gli sportelli attivi, uno nel centro storico e due in terraferma, per orientare i cittadini su bandi e opportunità nel pubblico e nel privato. Sul fronte del Social Housing, il regolamento del 2024 ha fissato i canoni a 3,89 euro al metro quadrato al mese in terraferma, 5,33 nel centro storico e 4,66 nelle isole. Dal 2025 è attiva anche la formula dell’autorestauro, che consente di recuperare più rapidamente gli alloggi comunali attraverso l’anticipo dei lavori da parte degli assegnatari e il successivo scomputo della spesa dal canone.“
“Il modello viene ora esteso a Sant’Erasmo, dove domani sarà pubblicato un nuovo bando per nove alloggi, rivolto in particolare alla fascia media della popolazione che non può accedere all’edilizia residenziale pubblica. L’intervento punta a recuperare patrimonio comunale e rafforzare la residenzialità nell’isola. La programmazione proseguirà con circa 200 alloggi destinati al Social Housing e con gli interventi previsti dal Piano nazionale e dal Piano Casa regionale, con l’obiettivo di ampliare e diversificare l’offerta abitativa nel territorio comunale” ha continuato Damiano.
“Il Protocollo presentato oggi interviene inoltre sui criteri di premialità utilizzati nella valutazione degli immobili, distinguendo la riqualificazione energetica dell’edificio, compresi gli interventi realizzati attraverso il Superbonus 110%, dai lavori eseguiti all’interno del singolo appartamento – ha illustrato l’assessore – Il miglioramento della classe energetica o la sostituzione dei serramenti non vengono quindi automaticamente equiparati a una ristrutturazione complessiva dell’abitazione.“
“Il Comune farà la propria parte anche nella diffusione dell’intesa raggiunta. Daremo la massima visibilità allo strumento e alle opportunità che mette a disposizione, perché il lavoro svolto dalle parti deve tradursi in informazioni chiare e concretamente accessibili ai cittadini” ha concluso Damiano.
